澳联储：楼市持续下跌不该由皇家委员会“背锅”

澳联储（RBA）日前再次重申，房价下跌不是信贷供应的问题，而是市场供需矛盾的问题。

对于目前工资增长率低的问题，澳联储表示深切关注称：“相比房价下跌，工资增长率停滞不前更有可能导致消费支出受抑，进而影响整个经济。”

在《澳大利亚金融评论报》举行的年度商业峰会上，澳联储行长Philip Lowe指出，过去18个月内，悉尼和墨尔本两地住房价格出现明显下跌，这在历史上也曾出现过。

他说：“悉尼和墨尔本两市跌幅虽不寻常，但也并非前所未有。例如，在2008年和2010年，悉尼和墨尔本两地的住房价格也曾经出现过类似的跌幅。另外，上个世纪80年代也是如此。”

“在上个世纪80年代，CPI通胀率明显高于目前的水平。如果计入通胀因素，当时的房价跌幅比目前的跌幅还要大。”

澳联储行长Philip Lowe

同时，Philip Lowe指出，本轮住房下行周期和前几次有所不同。前几次住房下行周期主要是受经济状况疲软和/或利率上调所致。而目前房价的持续调整的根源既不在利率，也不在失业率。

他说：“相反，导致本轮住房价格下行的根本原因在于住房市场供需关系未能灵活应对人口增长的变化。”

同时，Philip Lowe补充道：“历史低利率水平、以及政府面向投资者的刺激政策，如负扣税和资本利得税减免，的确推动了市场投机需求。尤其是在房价上涨的条件下，上述政策明显地放大了房价涨幅。”

皇家委员会不是诱因

对于眼下澳洲住房市场的跌跌不休，很多分析师归因为信贷标准的收紧，而皇家委员会的调查就是直接的诱因。

在当天的发言中，Philip Lowe淡化了信贷收紧对房价下跌的影响。他说：“平均而言，自2015年以来新增房贷借款人的最高贷款额度下降了大约20%。”

“即便如此，也只有大约10%的借款人会选择最大贷款授信额度。绝大多数借款人贷款金额均要低于他们的授信额度。因此，从这一角度而言，借款人融资额度的下降并没有产生太大的影响。”

尽管如此，Philip Lowe也承认一些银行在收紧贷款审批条件方面可能做得“过头了”。他说：“一些银行收紧信贷条件的程度可能超出了需要的水平。随着银行持续寻求适当的平衡，我们需要记住，银行承担信用风险非常重要。”

Philip Lowe指出，住房价格下跌到一定程度，即足够多的自住业主认同住房市场的价值，澳洲住房市场的下行周期才会结束。他说：“近期的调研结果显示，选择房产投资作为最为明智储蓄方式的受访者比例显著下滑。从住房市场上投资者数量明显减少来看，出现这一结果并不意外。”

汽车、家具卖家“首当其冲”

Lowe指出，鉴于消费支出占经济的比重大约为60%，银行将密切关注房价下跌对消费支出的影响，即财富效应。

所谓的财富效应是指当资产升值时，拥有它们的人会感到更富裕并且更愿意花钱。反之亦然。

Lowe表示，央行工作人员已经建模，对这一影响进行了估算。他说：“据估计，净住房财富增加10％，短期内消费水平上升约0.75％，长期上涨1.5％。

同时，居民在汽车和家用家具上花费最高。但是，对于许多其他类型的消费支出，财富效应影响并不显著。”

财富效应在近期公布的一些经济数据似乎得到了佐证。例如，澳大利亚统计局公布的最新数据显示，2018年新车销量大幅下降。

但是，Lowe也指出，所谓的“财富效应”增加消费支出的规模并不等同于过去五年的房价涨幅，因此，“财富效应”导致的消费支出减少规模也不应等同于目前的房价跌幅。

Lowe表示，相比房价下跌，工资增长率停滞不前对消费支出的影响更大。他说：“因为工人不再期望他们可以获得过去的加薪幅度，因此也就不愿意减少他们的储蓄来进行支出。工资停滞不前持续时间一长，就会成为严重的问题。”

最糟糕的情况

很明显，关于澳大利亚经济和金融体系应对房价出现崩盘的能力，澳联储已经进行了仔细考虑和分析。

Lowe 说道：“2017年，澳大利亚审慎监管局（APRA）评估了银行抵御严重压力情景的能力，即房价在三年内下跌35％、国内生产总值下降4％，失业率上升至10％以上的情况。”

“结果显示，虽然银行盈利能力受到了明显的冲击。但是，重要的是，银行资本仍然高于监管最低水平，继而确保房地产市场的调整不会危及金融系统的稳定。”

“相比十年前的全球金融危机，我们既没有出现美国当初普遍存在的过度放贷行为，也没有看到全国范围内的过度建设问题。”