圣诞前夕火眼金睛挑房屋 购买上乘公寓秘笈

转眼一年过去了，去年平安夜曝光结构性问题的Opal Tower几经波折目前仍处于维修状态，业主们不仅资产受损，长期处于维修状态的物业使居民的生活质量也大为降低。（详见《平安夜里不平安 令人惊魂不定的The Opal Tower》、《悉尼裂缝大楼谁担责？开发商与承建商开打推诿战》） 

而Mascot Towers居民所面临的高昂的修缮费用更令业主心痛，也让徘徊于公寓门外的潜在买家心怀忐忑。（详见《“楼脆脆”公寓频现悉尼 两种楼房被指为高危住房》、《Mascot Towers业主投票决定支付100万澳元特别征费》）

不断上涨的房价促使越来越多的潜在买家从观望状态转为具体行动，然而从Opal Tower的结构性问题到Mascot Tower的水患，近一年来陆续暴露的公寓质量问题让无数涉事业主心有余悸，也令不少买家望而却步。

尽管部分购房者更愿意购买二手房或独立屋，但因供应不足而使这些房产的价格高企至令人望而却步的价格，他们正被迫转而购买新的公寓。

在鱼目混杂的房市，如何练就一双火眼金睛挑选到质量可靠的新房屋，的确是买家不可忽视的一个环节。

专家指出，虽然购买新公寓有风险，但也有明显的好处。对于投资者而言，新房有大量折旧收益，相当于节省了数千澳元的税款。并且新房没有任何维护成本，头两年建筑商将承担轻微的缺陷，对于主要缺陷，交工后6年内，在新南威尔士州建筑商仍需承担责任。

另外，刚交工的新公寓不仅价格相对便宜，而且买家可以实地查看公寓是否存在潜在缺陷，这比购买期房更具优势。在房市处于上升阶段，由于需求旺盛，购买期房价格更贵。

进行额外的尽职调查可降低购买新公寓的风险

为买到高质量心仪的新公寓，不仅要实地进行额外的尽职调查以降低购买新公寓的风险，同时还要排查以下事项:

•水泄漏

•内外墙开裂

•外部水渗透

•房屋外围排水问题

•屋顶覆盖物缺陷

•结构简陋的防火隔间

•管道故障

•tiling-related缺陷

•其它疑难杂症

Eyeon Property inspection董事总经理迈克尔•费里尔(Michael Ferrier)表示，水渗透问题是最常见、也是最令人头疼的问题。不仅整改成本高，而且还会带来许多不便。

“水可以通过密封不良的阳台、窗户或门从外面进入建筑，” “内部水损害通常来自浴室或厨房区域的防水性能差。如果这是整个建筑的一个系统性问题，例如，大部分的阳台需要重新装修和密封，浴室也可以这样。”

Bainey说，防水问题出现后如不立即处理，可能会导致结构损坏。

“您经常会看到建筑物在建造初期就存在持续的防水问题，而且这种情况不会消失。因此，如果您看到新建建筑物的防水性能不佳，那将是一个非常糟糕的信号。”

专注于建筑材料的咨询公司BCRC的主管Marton Marosszeky说，另一个常见的问题是腐蚀。

“现代窗户是用铝制成的，如果在铺砖时铝与水泥在水泥板上接触，它将在三到四年内开始腐蚀，并且很快就会看到变质的迹象，”，这种问题出现的很普遍。

Marosszeky说，防火室是公寓和楼层之间的全封闭区域，可防止火灾从一个单元传播到另一个单元。构造不佳和维护不善的防火隔间也是给买主带来潜在的高成本的缺陷之一。由于监管不力、容易获得认证、施工质量低劣，这个问题在新公寓中越来越普遍。

实地查验房屋 购买优质公寓：

1.获取物业报告：

物业管理委员会（Strata Community Association WA)的理事凯瑟琳建议买家可以直接向body corporation提出要求，也可以聘请专业的建筑检查员进行检查并出具报告。

“寻找尚未解决的缺陷和重复维护问题，” 凯瑟琳说：“有没有工程师、防水专家和电工的报告?有没有大型工程的报价?”

寻找建造商、业主公司、律师和州法庭之间的沟通信息，看是否有任何未解决的维护问题。”

2.查看公寓楼的管理机构及和建筑商的关系

地产开发商在首次登记开发项目时，往往会安排物业管理公司，完工后有可能会变更物业管理公司，这就使追溯评估记录的完整性变得困难。专业的物业管理公司会有详细的记录，无论是以何种方式记录。

3.进行专业的楼宇检查

BCRC的主管Marton Marosszeky说，一位有经验的建筑检查员将能够透过现象看本质，发现买主容易忽略的缺陷问题。例如被表明粗糙的漆面掩盖的水渍问题，虽然看上去还可以，但专业人士凭借经验可以判断问题所在。

4. 调查开发商和建筑商是谁 看所属公司是否正常运营

买家需通过谷歌搜索、实地考察等多种渠道调查建筑楼背后的人，以了解他们在市场上的记录和声誉。

许多开发商和建筑商会把项目发到网上，这样买家可以通过网络查看他们是否参与了有问题的项目。信誉良好的开发商和建筑商会有很多正面的评论和行业奖项，而声誉欠佳的开发商则建筑商会有有集体诉讼的记录和糟糕的评论。口碑差的甚至会频繁注册公司、注销公司以逃避责任。这种情况就要查看公司董事、股东的背景。

大多数买家认为开发商也是建筑商。情况并非总是如此。

在此需要提醒大家注意的是，开发商和建筑商并非总是相同的。

许多开发商只是买地、设计、拿批文，然后把项目交给建筑商，由建筑商按商定的成本来完成项目。

总部位于珀斯的Gary Dempsey Development公司的创始人加里•邓普西(Gary Dempsey)表示，这种做法的弊端在于，一些开发商为实现利润最大化，将项目外包给成本最低的建筑商。而建筑商为按商定成本交付又有利可图，通常会偷工减料，从而大大影响工程质量。

因此，购买公寓前，调查项目的开发商和建筑商也至关重要。

5. 调查开发商过去的项目

不仅要上网上查看相关项目，还要去公寓里走走，看看公共区域和建筑的外观。置身楼宇里、公寓内，通过望、闻、听、看的方法，认真查看楼内是否有裂缝（有可能有结构性问题）、锈迹（混凝土的疑难杂症），是否有气味、柱子和墙壁底部油漆或打底是否有剥落的迹象（潜在的渗水问题）。

6. 查看业主手册

楼宇完工后，建筑商须将业主手册交予业主委员会。

业主手册详细列明公寓楼的细节，并列出如何维护公寓楼步骤，以确保业主可在保修期内申领维修费用。例如，它指定了窗户使用的材料，并列出了维护的细节，比如窗户需要多久清洗一次，或者公共设施需要多久维修一次，以符合保修要求。

总之，愿上帝借你一双慧眼，在纷杂的房市中远离类似Opal Tower 和Mascot Towers的公寓，选到质量优异令你满意的物业。

祝大家圣诞愉快！