疫情笼罩之下，房产投资真的能如房子本身一样安全么？

蔓延全球的新冠疫情一个月来对各国股市造成了重击，对于澳大利亚处于复苏期的房地产市场，影响也逐渐显现出来。

尤其是在本周三（3月26日），莫里森政府将封城禁令提升至“二级”，房地产公开看房和拍卖也被列入了“禁止事宜”，这让本周原定进行2400多场房地产拍卖“进退两难”。

此外，作为住房市场的领先指标之一，住房拍卖清空率在上周已显示出走软的迹象。

根据CoreLogic的数据，在截上周六（3月21日）的一周中，澳大利亚全国初步拍卖清盘率降至61.3％，触及自2019年6月以来的低点，并预计很可能降至60％以下。

有经济学家甚至指出，在较好的情况下（疫情在短期内得到有效控制），房价可能下跌5%；而最坏的情况下，房价可能下降20%甚至更多。

由于房地产投资是华人历来最重视的范畴，许多人不经忧心忡忡：新冠疫情会让房地产行业如其他行业一样陷入停滞？房产价格真的会大跌吗？

博满金资首席分析师魏睿昊指出，短期冲击恐怕在所难免，但是，房地产投资本应看“长线”。

失业率飙升恐为住房市场最大隐患

回观历史，在过去的危机中，澳大利亚的房产市场表现良好：

• 1990年——也就是上一次澳大利亚经济衰退中，房价仅下降了约4％。

• 2008年——全球金融危机之后的五年中，房地产价格仅在2010年下降了4.8％，然后在接下来的两年中反弹2.1和9.3％。

但是，这一次，恐怕真的有所不同。

过去几次的危机都是经济危机，而本次却是全球范围的健康危机。

为了能够减缓疫情的发展，澳大利亚联邦政府和各州政府已经宣布了严厉的控疫限制举措，包括：关闭非必需的零售营业场所，规定室内4平方每人、1.5米的社交安全距离等。而周三公布的不允许进行房屋拍卖，则极有可能造成买家推迟购房计划。

一周以前，安保资本（AMP Capital）首席经济学家Shane Oliver就警告称，首府城市住房拍卖清空率的下跌几乎是板上钉钉的事情。

不过，相比无法进行拍卖的影响，房地产市场更多的压力来自澳大利亚的经济表现。

评级机构标准普尔（Standard and Poor's）表示，世界将陷入经济衰退。尽管澳大利亚疫情发展情况仍处于早期，相比欧洲或美国似乎乐观一些。但至少在接下来的几周内，澳大利亚的经济肯定出现显著的放缓，第一季度国民生产总值（GDP）的下降已无可避免。

在全球金融危机期间，很多行业都苦苦挣扎，但至少仍然开放。比如剧院可以售卖打折门票，可这次就行不通，社交媒体到处都是歌手、演员等在寻求工作。

许多受到疫情影响首当其冲的行业，大公司裁员潮已然开始。澳航（Qantas）和维珍航空（Virgin Airline）分别有2万名和8000名员工被停薪留职，他们中有些人可能会去超市工作，但更多人恐怕要面临没有收入的窘况。

今天（3月26日）澳大利亚最大旅行社Flight Centre宣布全球裁员6000人；文具店Smiggle的上级公司Premier Investments将未来四周关闭其所有澳大利亚门店并全球裁员9000人……

这些只是开始。不少机构预测，澳大利亚的失业率将从目前的5％激增至7％。有些人认为，考虑到商业关闭规模，这可能还是保守估计。AMP Capital的经济学家就表示，失业率可能会达到10%。也就是说，可能会有70-80万人面临没有工作缺少收入的窘境。

此外，澳大利亚的家庭债务问题可能加剧疫情对房地产市场的影响。目前，澳大利亚家庭债务与收入的比例达到了创纪录的186.5％，高企的家庭债务将增加失业率上升后抵押贷款的压力，造成房价承压。

而受抵押贷款压力打击最严重的地区，将首先是那些受到旅游业影响的地区，以及诸如悉尼西部某些服务业从业人员比例较高的地区。

市场恐“冻结”，可能“无房可买”

魏睿昊指出，当市场急速受限，会让很多卖家认为目前并非一个卖房的好时机，很多人恐怕不会愿意将房产在这时售卖。

接下来又将进入复活节假期。往常来看，这也是住房市场相对清淡的一段时间，本身上市售卖的房产量就会减少。加之疫情，恐怕待售房屋（listing）数量将大幅降低，市场或许出现“无房可买”的“冻结”情况。

CoreLogic数据显示，上周澳大利亚所有计划的2539宗房屋拍卖中，多达8％的拍卖被撤回，而年初至今的平均撤出率为5％。

到了本周，这一数据恐怕将大幅度提升。由于开放看房和公开拍卖被禁止，许多房主都将公开拍卖改为私人销售（private sale）。

当然，也有一些房地产交易中介为卖房者提供在线拍卖的服务，但由于房地产是价值较高的购买行为，没有面对面的交流对交易还是产生了一定的影响。

不过，值得注意的是，因为购房者感受到待售房屋数量的枯竭，近两周有些地区的买房竞争更为激烈，尤其是一些高品质的房产，拍卖现场出现了突增多名拍卖者的情况。

根据CoreLogic的预计，澳大利亚的房地产市场将在4月开始“失去动力”。

房市长期趋势取决于疫情结束时间

如果从长期来看，魏睿昊认为，房价跌不跌，房地产市场能否迅速恢复，取决于整个澳大利亚经济受到的损失有多大。换句话说，就是疫情到底会持续时间。

以中国为例，在两个月的“严防死守”之后，生活和消费逐渐恢复。目前的中国经济已经恢复了80%以上的活动。在这样的情况下，房地产可能会较快恢复常态。

近期，为了减轻疫情对经济的负面影响，多国政府都实施了大量经济刺激政策。如澳联储于3月19日就宣布了紧急降息+货币量化宽松“的双重“疗法”。

近年来，不少买家因低利率而出手，而再次降息也再次减轻抵押贷款人的还款压力。

如果疫情能在未来两三个月得到较为有效的控制，澳大利亚能够恢复日常的经济运行，房地产市场还是有希望较快恢复。

但是，疫情如无法得到很好控制，澳大利亚经济真的进入严重衰退，那么任何行业都很难独善其身。由于疫情变化太快，目前难以预测。

商业地产短期“很受伤”

相对而言，住房市场尽管面临诸多，由于有刚需支撑，稳定性可能相对较高；商业地产短期面临的困境可能更大。

大型购物中心可能在星期二之前关闭，只有包括超市和药店在内的商店仍然营业。

由于联邦政府实施的封城令，许多商铺都被迫关停，有些商铺的经营者可能会出现现金流断链而导致无力支付租金。这对于物业的持有者恐怕是难以避免的问题。其本身可能还要承受较高的贷款压力等。

事实上，几家澳大利亚知名商业地产公司，如大型连锁购物中心Westfield的母公司Scentre Group 以及拥有澳洲最大购物中心Chadstone的经营者Vicinity Centres的股价均出现较显著的下跌。

购物中心业主同样面临另外一个挑战，受疫情影响而销售下滑的零售业主们要求将租金进行减免。澳大利亚购物中心理事会表示，联邦政府的660亿澳元刺激计划中或将使得这一情况得到缓解。

相比零售类商业地产，办公大楼的情况略好。如果他们的承租方是一些大型公司、律所、政府机构等，收租压力可能会小一些。

受影响最小的可能是工业地产。由于许多人宅在家中，需要更多的线上购物，物流、仓储的需求可能增加。但如果疫情对生产力影响加剧，不排除许多生产型企业无法支付厂房租金。

对家庭也要做好“风控“

再“险恶”的市场，总有人伺机而动。如果近期房价出现下跌，是否是入市机会呢？

魏睿昊认为，购房是一个长期投资行为，要看个人情况。无论自住房还是投资方，往往都需要向银行贷款，背负债务。

所以，对自己的现金流要有明确的把控。了解自己身处的行业受疫情影响的程度，尽量为“最差的情况”做好准备。要想好，到那个时候，自己有没有能力偿还贷款。

对于投资房购买者，现阶段租赁风险较高，可能会出现租客因收入减少无法支付房租，或空房短期找不到租客的情况。

在魏睿昊看来，目前对于投资而言，无论房地产，还是股票、期货等，都是不确实性很高的时期。买股票，不如持有公司债券安全；买房，不做抵押贷款安全。

总之，“安全出牌”是疫情之下最理性的选择。