这种房子，最抢手

本文为“荔枝汇”首席房产投资顾问阿楼老师执笔，力哥编辑修改，万邦金融转发分享给各位读者。

评判一套房子好不好，一般你看哪些指标？

地段？户型？得房率？容积率？

以上都对，但都不全面。

如今是一个看脸的时代，颜值即财富，一套房子少则大几十万，多则上千万。自然要精挑细选，不能只看实用性，还要看颜值。

最能体现一套房子颜值的地方，就是外立面。

找对象，颜值高的就更容易找到心仪的另一半，找房子也一样，外表亮丽的，更容易卖上价。

反之，外表一看就比较矬的，且不论建造年代，往往都卖不上价。

最极端的情况是，两个经挨着的小区，建造年代也是前后脚，但前一个小区历久弥新，颜值颇高，后一个小区灰头土脸，满脸“皱纹”，前者的房价就是比后者高了15%。

这种情况在日本很普遍，有些房子虽然房龄不小，但保养很好，看起来很新，就更容易卖出好价钱。

中国90-00后一代逐渐成长为购房主力军后，这种“颜值第一”的价值观，会导致那些虽然占了好地段，但颜值太糟的破旧老大楼，和周围的新房次新房的价差越拉越大，隔壁靓丽新盘卖10万，这边破旧老楼只能卖6万是常有的事。

毕竟房子的价格摆在那里，就算是刚需自住房，也希望自己入手的房子未来能有更大的升值空间，将来如果要改善住房，也能卖出个好价钱。

如果小区的外墙脱落、渗水、看起来就脏兮兮的，10年、20年后的后浪要买房时，一看就皱眉头，到时就郁闷了。

哪种外立面的房子，未来卖出时，会最抢手呢？

为此，阿楼花了点心思，考察了全上海几十个楼盘，得出以下结论。

我认为，用上干挂石材的，说明开发商花了心思和成本，至少是个不错的楼盘。

（图：尚海湾豪庭）

石材干挂工艺造价不菲，从普通石材到花岗岩，一平米造价从400-1200元不等。

石材外立面分干挂、湿挂、湿贴、干粘几种工艺，干挂石材是其中造价最昂贵、耐久度最好的工艺，基本不可能出现外墙漏水或脱落。

具体做法，是通过基层骨架与墙体固定，然后用干挂件把开槽的石材挂在骨架上。

2015年吹响上海楼市牛市号角的大宁金茂府，就采用了干挂大理石，可以看出，用的是比较厚、造价高的大理石板，满屏的奢华感。

金茂府的开盘价就比隔壁次新房的慧芝湖、宝华现代城单价贵了2万，但它以无可争议的品质赢得了买房人的倾心，开盘后即售罄，干挂石材=好品质的共识，深入人心。

干挂石材的优点有二：

一是配合市面上新房普遍采用的ArtDeco建筑风格，非常美观大气。

ArtDeco起源于法国，它反对古典主义单纯手工艺的倾向，而主张机械化的美，所以大量使用直线、对称和几何图形的构成，体现一种摩登的贵族气质，深受当时的高端阶层欢迎。

二是石材外立面的建筑历久弥新，如果有定期清洗的话，房子外观可保持得与新房无异。

下图是红宝石路的古北中央花园，早在2003年时就采用了干挂石材工艺。

（图：古北中央花园）

砖块较大，且采用了错色点缀，彰显了档次，特别是顶复的两层，为了突出层次感，特意做了线条包边。

真正的高档住宅，不需要用灯光投射、浮夸的名字，或是复杂的营销技巧，只要房子建好了竖在那里，就有种鹤立鸡群的感觉，吸引路人驻足仰望。

在同期楼盘都沦为老破大、垂垂老矣之际，中央花园依然英俊挺拔，散发出从容不迫的贵族气息。

不出意外的话，再过10年甚至20年，它还是能以次新房的面貌展示世人。

不得不提的是，长宁区作为90年代就开始涉外的行政区，房子的产品力比较超前。尤其是湖南路板块，每一栋楼都如艺术品般精雕细琢，是上海商品房中为数不多的传世珍品。

汤臣怡园，在2001年就用上了石材外立面。

（图：汤臣怡园）

隔壁的两个小区更是低调奢华，都是07年以前建的房子。

（图：鸿丰香缇花园 2004年建）

（图：兰庭 2006年建）

同样在湖南路上的久泰公寓，是比较新的商品房，从未公开发售就被内部预订，采用了灰色石板的现代式风格，灰白相间可以营造出线条感，自然又不失大方。这种全新的风格，会不会引领住宅楼设计的新潮流呢？

（图：久泰公寓）

在上海，全干挂石材的项目一般常见于单价10万+的市中心豪宅项目，如果买不起，又比较注重面子的话，可以退而求其次，选择真石漆外墙。

（图：央玺）

真石漆的视觉效果酷似干挂石材，不仔细看的话根本辨别不出，也是现在新盘非常喜欢用的一种外立面。

真石漆的造价为每平米70-150元，与贴面砖相仿，大幅低于干挂石材，又能达到干挂石材的视觉效果，这一轮限价行情下，各大开发商为节约成本，都鸡贼地采用了1-2层干挂大理石，3层以上采用真石漆。

真石漆的优点很明显，酷似干挂石材的外表，给人以高级感，造价又很低，定期清洗的话还是能达到焕然一新的效果的。

翠湖天地三期嘉苑采用的就是真石漆，08年建的盘保养的还是可以的：

（图：翠湖天地嘉苑）

但真石漆并不是都能达到廉价又质优的效果的，我跑了几个采用真石漆的次新楼盘，经过几年的时间，除了翠湖屹立不倒外，其他几家都产生了问题：

上海火车站附近唯一的次新楼盘——中海万锦城，建于2012年，真石漆外墙已经大面积脱落及漏水。

（图：中海万锦城）

大宁瑞仕花园，建于2013年，在金茂府建成前，曾贵为大宁板块第一豪宅。

（图：大宁瑞仕花园）

但如今真石漆外墙已经褶皱起皮和脱落，露出橙色保温层，看得人头皮发麻。

据小区业主透露，因外墙大面积脱落，底层已搭起脚手架进行修复，因为害怕被脱落的外墙材料砸中，业主们都不敢在楼周围步行。

大宁瑞仕花园三房要卖到1300万以上，我寻思，谁都不愿意花这价钱买一个得“皮肤癌”的楼盘吧？

可见，真石漆外墙的耐久度很成问题，除了翠湖这种市中心顶豪在建筑质量和物业保养上能过关外，其他采用真石漆的楼盘，经过五年左右就会经历外墙的脱落、漏水。更关键的，脱落的外墙对住户的生命安全也会产生威胁。

对于还在用真石漆外立面的开发商，我只想说：劝你们善良。

我建议大家买新房的时候，好好问问那些销售，外立面材料用的是石材，还是真石漆，以防一眼没辨别出来，吃了大亏。

还有一种比较高级的材料，虽然比较少见，但这两年也开始在住宅中流行起来，那就是玻璃幕墙。

（图：复兴珑御）

玻璃幕墙在办公楼和商场的建设中特别普遍，其特点是易于清洗，造价与干挂石材和铝板相当，每平米600元左右。但在住宅楼的应用中，玻璃幕墙尚未普及，仅在少数高端楼盘，特别是景观楼盘中采用。

比如上图的复兴珑御，就采用全玻璃幕墙。

玻璃外立面的优点在于，因全方位采用落地窗，房间的采光要比其他楼盘好很多，给居住者宽敞明亮的体验。

（图：复兴珑御内景）

不过，我请教了做财产保险的朋友，即使是上海中心这种级别的办公楼，每年也会有玻璃破损或脱落要求保险赔偿的，目前玻璃幕墙在国内的住宅中尚未普及，其实际耐用效果还有待观察。

我觉得，真正的好房子用的应该是这样的材质——铝板。

（图：宛平88）

铝板是比较少见的一种住宅外立面材料，造价不菲，每平米在600元以上，与干挂石材工艺相当，一般只有高档盘会采用。

上图展示的是徐家汇最壕的大平层豪宅——宛平88，采用全铝板外立面，现代感很强。

法租界神秘豪宅的华山公寓也用的是全铝板外墙。

（图：华山公寓）

铝板的优点在于耐久度非常高，且有隔热隔冷的保温效果，但是造价较高，很少有楼盘会采用。

不过，我认为，未来使用铝板外立面的楼盘会越来越多。

当下流行的ArtDeco+干挂石材的欧式建筑风格非常对60和70后的胃口，他们目前拥有社会上最多的财富，是买房的主力。

但是我发现，90后、00后们对这种欧式奢华风普遍爱无能，最喜欢的是低饱和度的性冷淡风格。

为此，我找了几个在东京的楼盘，它们都特别符合年轻人的审美，都采用了铝板外墙。

（东京文京区公寓）

铝板是最适合这种低饱和度风格的外立面，未来财富主力转移到90、00后这边时，预计会有大量楼盘开始采用铝板。

有一种材料对于开发商来说成本低廉，对于业主来说又容易接受，那就是面砖。因其性价比很高，是目前商品房最主流的外墙。

（图：苏河融景）

面砖的造价在每平米80-150元左右，坚固耐用又美观，是低成本达到良好外观和建筑质量的最优选。

2002年建设的歌林春天采用红色面砖外墙，维护得相当好，毫无漏水迹象。

（图：歌林春天馨苑）

不过在现在的新盘里，采用面砖外墙的楼盘是比较少了，多数会选择造价相仿，视觉效果又更唬人的真石漆。在真石漆质量堪忧的情况下，少数使用面砖外墙的新房和次新房更值得推崇，其中，最美观的实属红砖和灰色面砖。

红砖杂色横竖排列的中环国际公寓：

（图：中环国际公寓一期）

颇具现代感的灰色面砖：

（图：苏河融景）

最后，也是我最不想说的一种材质。

涂料，无疑是最屌丝的外立面了，每平米造价只要30元，早期的普通商品房普遍采用涂料外墙。

（图：八方花园）

涂料的特色就是极易漏水，10个涂料外墙的小区里至少9个盘的外墙会渗水，观感实在不太雅观，所以目前的新盘基本已经取缔采用，只有动迁安置房为了节省成本，还会采用涂料墙面。

如下面的绿色丽园就是多年前的动迁安置房，经过了一段时间，外墙已尽显沧桑，不堪入目。

（图：绿色丽园）

最后总结一下：

看完上海的几十个项目，我觉得，凭借外立面就可以大致了解一个楼盘的层次。外立面的评判标准，无外乎耐用程度和观感。

最好的材质是铝板和干挂石材，耐用度和美观程度都非常好，窗外景观很好的楼盘，比如江景房，玻璃幕墙是最优选。

如果买不起的话，再不济也要选面砖，涂料和真石漆的耐久度很成问题。

其实在2003-2015年这段时间，房企的施工标准得到很大提升，我们看到大量的改进设计，在这段时间诞生。

有些房企是真把房子当做艺术品来雕琢，比如经典的中鹰黑森林。

（图：中鹰黑森林）

但是到了近几年，房子越来越不像一件可以用来居住的消费品，而是纯粹的投资品。

在限价大环境下，只要价钱不高，甚至出现一二手房价格倒挂，造得再平庸的房子也能热卖。

既然我用心雕琢和胡乱糊弄推出的房子，你们都要抢，开发商就容易心态不正，浮躁短视，讲情怀的房企逐渐被控成本、扩规模的房企替代。

反过来，这也导致这两年大量次新房出现维权问题。

在这种大背景下，只看价格便宜，不懂行业猫腻的普通买房人，很难买到真正的好房子。

观察房子的外立面却是一个很有效的筛选手段，开发商在房子不愁卖的前提下，还愿意真金实银在外立面上花心思的话，说明其对口碑还是有追求的，房屋整体品质不会太差。

所以千万别以为买房看颜值很肤浅，好的颜值，往往也代表好的品质。