澳洲房市开始复苏了没？看这家公司的报告就知道了

如何判断房地产市场目前的状况，每个人都有自己的方法。最常见的，很多人会看二手房拍卖率，房产空置率，新房开建数量等。

这些都是不错而且有用的方法，但你得到的这些数据，其他人也早就知道了。

在这样的情况下，如果我们还能从一些其他的角度去发现和解读一些旁人比较容易疏忽的数据，那么你就能够掌握更多的市场动态。

这种换位思考的思维方式，我觉得对任何投资来说，都是挺有意义的。

拿房产投资来说，大部分人想到通过房产这个行业致富的方式，无非就是买卖房产，聪明一些的投资者，不甘于等待房产随着时间的变化逐步升值的投资方式，主动出击做装修，改建，甚至是开发。

但大多数人的想法也仅止步于此了。

但有一些人则另辟蹊径，通过其他和房产投资，买卖相关的行业和服务，有时还能取得更好的效果。

比如过去几年在澳洲做房产中介，贷款经理，或者开物业公司的方式创造的主动收入，会比一些不懂房产，随便瞎买的“房产投资者”，不知道高到哪里去了。

而如果你在五年前买入了澳洲最大的房产网站Realestate.com的股票，那么到现在你的投资也至少翻了1.5倍，表现远胜于那些号称七年翻倍，但其实价值基本没怎么动的澳洲房产。

最近，REA集团刚刚公布了截止到今年9月份的最新一个季度的公司业绩，这家公司的业绩表现，毫无疑问就是澳洲房产市场的一个直观反馈。

从它的表现，投资者大可以解读出许多市场实际的变化，而这个指标，一直被大多数的投资者都忽略了。

总体来说，最新财年的第一个季度，REA的表现， 在这个疫情还没有过去的当下，算是非常不错的了。

三个月广告及佣金收入1.95亿澳元，相比去年同期只下降了3%，而由于公司在成本控制方面及时采取行动（成本下降了18%），折旧及摊销前的税前收入EBITDA甚至还比去年高出了8%。

要知道，这样的数据，是在今年3季度墨尔本全城全程封锁的情况下所表现出来的，看来REA的表现也的确称得上“Resilient”，这个今年所有澳洲公司报表上都想要表达的词汇。

（REA集团CEO：Owen Wilson）

受疫情影响，墨尔本的listing在过去的这个季度，下降了44%，而与此相对应的是，悉尼由于疫情控制得当，当地的listing数量在同样的周期内，已经上升了23%。

另外让人并不意外的是，商业地产方面的收入在该季度也出现了明显的减少，而由于人口减少等预期，公寓类大项目的新房广告，在此期间也大幅减少，这与市场普遍报道的，未来几年新建公寓将会减少的新闻，可以说基本保持一致。

除此之外，REA集团并没有公布更多的最新业绩情况。

从以上的这些信息来看，市场的确已经处于恢复期，房地产市场也的确表现的比一些专家预测的要强一些。

最后再来简单说说我自己对REA这家公司的看法。

虽然在过去的五年REA的股价表现不俗，价格从50多涨到目前的接近130，但公司过于几年的增长明显受益于过去几年澳洲房地产市场的普遍繁荣，而它的发展壮大，正属于我们开头提到的，不直接搞房产投资或开发，而是间接受益于房地产行业发展的企业。

但未来几年，澳洲房产市场显然不可能再向过去五年那样一路扩张，REA的未来成长性，单靠广告listing和佣金收入，很难支撑目前150倍的PE了。

虽然REA在澳洲本地市场是老大，比起第二名Domain在各方面数据都领先不少，但限于澳洲本身市场的规模，它的发展大概率会向其他业务，或者收购兼并的方向发展，这点在公司去年的年报上已经有所体现，公司已经在海外有一系列的收购计划。

而对于不懂这些新公司业务的投资者来说，面临的不确定性就比较大了。

最后，我以小人之心度君子之腹，看到这份最新的报告说公司的成本一下子减少了18%，很难不让人怀疑，是否是为了让业绩看起来更好看，而故意将成本做低。

而如果不是这样，则让人好奇，公司在疫情之前是否成本控制非常随意，所以市场一变，运营成本马上便能减少如此惊人幅度？

好了，反正我们也不是讨论REA这家公司，而是希望通过看它的表现来观察目前澳洲房产市场的复苏情况，从这个出发点来看，目前的澳洲房产市场，应该是可以让广大投资者放心了。