高负债购房者人数两年内翻番 澳大利亚审慎监管局或介入调控

( 图片来源：《澳华财经在线》)  

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布里斯班房屋租赁市场火爆 空置率创九年新低

根据澳大利亚知名房地产研究机构SQM Research发布的数据，大布里斯班地区房屋租赁空置率从今年1月的1.7%下降至2月份的1.5%，远远低于去年同期的2.2%，创2012年7月以来新低。

SQM称，导致布里斯班房屋租赁市场火爆的原因包括：利率处于历史最低位、政府实施支持和刺激措施以及新冠疫情导致昆州人口增长。

数据显示，在去年第三季度，从其他州和领地流入昆州的人口净增长7237人，而同期新州和维州分别减少人口4110人和3749人。SQM总经理Louis Christopher表示，2020年州际人口加速向昆州流入，布里斯班是热点地区，但住房建设还没有做出足够的反映，这是导致布里斯班房屋空置率下降的主要因素。

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高负债购房者人数两年内翻番 澳大利亚审慎监管局或介入调控

随着高负债购房者人数在不到两年的时间里几乎翻了一番，澳大利亚审慎监管局介入贷款市场进行调控的压力显现。

据澳大利亚审慎监管局（APRA）二季度的数据显示，债务收入比超过6倍的购房者人数已从2019年3月的11397人上升至2020年12月的21551人，增幅高达89%。

Rhizome风险顾问、前澳大利亚审慎监管局信用风险专家威尔·彼得森（Will Peterson）表示，数据显示，高负债贷款占新增贷款的比例从两年低点的14.3%上升至16.9%，新增贷款中几乎有五分之一购房者的债务收入比将超过六倍。

债台高筑的购房者人数不断增加之际，房地产价格实现了17年来最快的月度价格增长，仅2月份全澳房价就上涨了2.1%。但与此同时，债务收入比率较高的借款人承受着高水平的抵押贷款压力，违约的可能性更大。

威尔·彼得森表示，随着乐观情绪逐渐蔓延到房地产市场，并导致房价飞涨，澳大利亚审慎监管局有可能介入贷款市场，将债务收入比率上限逐渐下调，最终限定新增贷款上限为收入的6倍。

澳大利亚审慎监管局在过去10年中曾两次采取宏观审慎措施，为住房贷款市场降温。该监管机构在2014年规定投资房贷增速不得超过10%的上限，并在2017年规定只付息贷款增速不得超过30%的上限。

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珀斯豪宅扬眉吐气  价格涨幅位居澳洲城市榜首

最新公布的莱坊国际豪宅年度指数显示，珀斯豪宅价格在一年内上涨3.6%，位居澳洲城市第一位。此外，黄金海岸豪宅价格涨幅为3.2%，悉尼和墨尔本分别为1.1%和0.9%。

在过去10年中，珀斯房价与其他澳洲城市相比一直默默无闻。去年，珀斯豪宅涨幅仅为0.9%，在澳洲城市中名列倒数第一。

分析人士称，珀斯豪宅价格涨幅较大的因素包括：疫情影响相对较小、原材料产业恢复、大宗商品价格上扬、经济改善以及人口增长。

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澳洲商业地产去年跌价2% 优于亚太平均水平

据《澳洲金融评论》报道，虽然疫情给澳洲商业地产带来了打击，但在全球范围内，澳大利亚1.2万亿澳元的商业地产市场仍保持着良好的发展态势。咨询公司Oxford Economics称，在整个亚太地区，去年商业地产价值平均下降了3％。而澳大利亚下降了2%，处于中间位置。

相比之下，韩国的商业地产价值增长了4%，新加坡、日本和香港则下降了3%至6%。

在1997-1998年亚洲金融危机和2008-2009年全球金融危机中，澳洲商业地产价值下滑了15%-30%。

Oxford Economics表示，澳洲商业地产相对强劲的表现部分得益于对疫情的良好控制。在英国和美国，去年商业地产价值下降超过8%。

Oxford Economics称，根据区域CRE价格指数，与过去的低迷时期相比，这次疫情对商业地产价格的打击相对温和。支持这类资产价值的可能因素包括亚太地区相对良好的疫情控制形势和低利率环境。

澳洲住宅房地产市场的价值估计为7万亿澳元，是商业地产的5倍多。而住宅价格现在正强劲回升，2月份录得了17年来最快的月度涨幅。

澳洲工业和物流地产的表现最为突出。工业地产的年度总回报率从2019年的11.5%升至去年的13.9%，成为Property Council/MSCI澳大利亚年度地产指数中表现最强的行业。

随着电子商务的程度和复杂性的增长，以及传统零售商调整供应链以满足消费者不断变化的需求，对工业和物流地产的需求将不断增加。。GPT是澳大利亚历史最悠久的房地产投资信托基金，其工业投资组合的价值在三年内翻了一番，达到30亿澳元，其目标是将物流地产在总投资组合中20%的比例提高到三分之一。