房市持续飙升 媒体压倒性看多 地产成拉动经济复苏主力？

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DFA 数据揭示澳洲首次购房者入市背后的“秘密”

到目前为止，人们的关注点都聚焦于澳洲房价的变化，而很少有人注意到一股强劲驱动力，就是所谓的父母银行（Bank of Mum and Dad）。

根据Digital Finance Analytics（DFA）的数据，去年3月，只有8%的澳洲首次购房者得到父母的支持。彼时，降息和疫情还尚未明显影响住房市场。

父母银行为首次购房者提供帮助的比例 

来源：DFA

从上图可见，去年3月是自2011年以来，澳洲首次购房者接受父母支持比例降到了最低。

仅仅六个月后，就有超过一半的首次购房者依靠父母银行的帮助进入房市。

根据DFA的最新数据，现在，超过60%的首次购房者接受父母的帮助来支付购房首付。

根据ABS澳统计局的数据，随着父母越来越多地帮助他们的成年子女，澳洲首次购房者的人数已经上升了93.8%。(详见《这轮房市火热，“刚需”还是热闹的假象？》）

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澳洲首次置业者蜂拥入市 父母成首付主要“赞助商”

有道是可怜天下父母心，想给孩子一个更容易的人生起点，恐怕是所有天下父母的本能。最新的一份统计报告显示，在孩子首次置业上，澳洲父母鼎力相助，在首付款上给予极大的财力支持。

截至2921年3月，父母为其首次购房者子女提供的平均首付帮助约为9万澳元。而首次购房者的平均首付金额为106,743澳元。

可以看到，超过60%依靠父母帮助付首付的购房者，父母平均为他们提供了首付款的84%。

显然，在悉尼和墨尔本这样房价较高的城市，拉高了父母银行首付款的平均数。总体上看，数据显示，尽管利率处于历史低位，但首次购房者越来越依赖父母银行的支持进入市场。

父母银行为首次购房者平均支付的首付款 

来源：DFA

事实上，来自父母银行的首套房资金已经成为全国第九大贷款人，澳洲的父母们总共向他们的孩子贷款或赠送了超过336亿澳元的购房首付。

平均来看，接受父母的援助获得贷款的首次购房者只需要拿出17,000多澳元付首付，与他们自己需要拿出的106,000多澳元相比，相差甚远。

在父母银行的帮助下，只需几年的储蓄，或几次养老金（Super）提款（正如许多人所做的那样），首次购房者就成了新房主。(详见《这轮房市火热，“刚需”还是热闹的假象？》）

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房市持续飙升 媒体压倒性看多 地产成拉动经济复苏主力？

近期关于房价持续飙升的资讯和报道充斥媒体，近期媒体报道称，悉尼临近麦考瑞大学的Marsfield一套去年11月以172万澳元售出的独立屋，在仅5个月后，上月又以274万澳元的价格成交。

从去年疫情初期媒体看淡房市，到低利率下包括房产在内的资产价格飙升，所有一切均在不到12个月时间内发生。

问题是，如此飙升的房市能否持久？

在疫情来袭的8个月前，澳央行（RBA）发表过一份讨论文件。央行研究人员Fiona Price、Benjamin Beckers和Gianni La Cava仔细研究了房贷债务对消费者支出的影响。他们发现的是，当家庭有较高的债务水平时，他们会削减支出。

业界对房地产繁荣的传统看法是，房地产热导致了相应的支出上升，并对整个经济产生影响。房地产繁荣有一个直接的“财富效应”，特别是当新建房屋的建设激增时，新业主在白色家电、家具和电视上的支出增加。这可以在经济低迷时期提供刺激，这也是出台HomeBuilder这样的补助的原因之一。但是，承担额外的债务和未来的支出之间的关系具有微妙和更深远的影响。

澳央行研究人员的报告说：“我们发现有证据表明，在不利的宏观经济冲击期间，如全球金融危机，负债家庭比其他家庭减少支出更多，但债务的负面影响在其他时候也是普遍存在的。”

当前的高房价对以后的经济复苏是否会造成阻碍？这是政策决策者不应回避的问题。

澳新银行的经济学家Felicity Emmett认为，2021年首都城市房价的涨幅在15%至20%之间并且，房贷利率也已经见底。

他说“我们已经看到固定利率的一些压力，最近几周，一些银行提高了三年以上的固定利率。这也应该有助于给市场降温。但是，考虑到历史上的低利率和经济复苏的力量的持续支持，我们对今年首府城市房价15%至20%的增长的预测仍然保持不变。”

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver预计，再往前走，固定房贷利率的上升，人口的低增长和住房负担能力的明显恶化，可能会引发下一轮房价下跌。

他说：“我们有大约18个月的增长，然后我们将开始看到价格再次下跌。我怀疑，利率周期的上升与持续非常缓慢的人口增长，意味着一些市场的供应过剩，以及负担能力的显著恶化，房价在2023年的某个时候下降约5％。”

西太银行首席执行官Peter King仍维持他的预测，即到明年底，房价将上涨20%，但大部分上涨会发生在2021年，因为明年的住房供应面将趋于宽松。(详见《这轮房市火热，“刚需”还是热闹的假象？》）

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澳洲四月房价继续上扬   市场有所降温

根据房地产数据分析公司CoreLogic公布的数据，澳洲房价4月份上扬1.8%，远远高于5年月度平均涨幅（0.3%），显示全澳房地产市场仍然处于强势。

然而，4月房价涨幅下降1%，显示市场有所降温，快速上涨的阶段有可能结束，买家和卖家正在重新获得平衡。不过，CoreLogic研究部主管Tim Lawless表示，短期内澳洲房价下跌的可能性不大。

CoreLogic公布的数据还显示，4月份悉尼和墨尔本房价分别上扬2.4%和1.3%。达尔文房价涨幅为2.7%，阿德莱德和堪培拉的房价涨幅为2%和1.9%。布里斯班、霍巴特和珀斯房价分别上扬1.7%、1%和0.8%。