最终大伙都机会尝尝悉尼房价猛涨的铁拳

在悉尼，一个位置优越的家庭住宅已经变成为了一个激烈竞争的奖品。在每个周末的拍卖会上，买家们都要花上数百万澳元才能买到一栋房子。但是越来越多的家庭住宅里实际上并没有标准的家庭居住。随着人口老龄化和个人寿命的延长，老年夫妇和单身人士住在宽敞住宅里的时间越来越长。

Rebecca Bissett, in striped shirt, with her family at her parents’ home in Hunters Hill.CREDIT:STEVEN SAPHORE

这意味着，在地理位置优越的社区中，可供有年幼孩子的夫妇使用的家庭住房减少了。因此，一大批正值壮年的打工人和他们的孩子必须在远离城市最具活力的工作中心的地方定居，比如中央商务区(CBD)。另一些人则选择住在离城市中心区更近一些的小房子里，或者干脆永远租住在离工作地点近的地方。

毕马威事务所(KPMG)的城市和区域规划师Terry Rawnsley表示：“如果老年居民‘一直占据了这块区域’，为年轻的新家庭提供在那些靠近工作地点的住房就会变得更加困难。” 这种住房不匹配已经造成了社会和经济挑战，而且随着人口老龄化加速，这种挑战将变得更加严峻。

有那么多理由让你留在原地

So many reasons to stay put

Lilyfield的空巢老人Dana Reed知道，居住和打理一个未充分利用的大房子很昂贵，但她找不到更好的选择。从投资的角度来看，她说，把钱放在有四个卧室的房子里比放在银行里要好。但除了财务投资上的原因，她还想为她的子女们保住这个家。53岁的Reed太太说：“如果他们不能拥有房产，总是令人担忧的。我们希望他们有个可以回家的地方。我一直想不通原因，为什么我们要么把现在的住房换小降级，要么就搬出去，而不是搬到一个可以退休的地方。从我的观点来看，我们有更多的选择，只要我们能保留这个地方，而不是把现有住房缩小或在我们完全退休前再努力一把。”

她24岁的女儿Nicole在Camperdown租房。她说，要想买一套入门级公寓都很困难，更别说买独立屋（House）了，她还要过好多年才能可能实现买独立屋的梦想。Nicole说：“当你付房租租房时，就更难存起买房首付了。当我认真考虑我的房产购买目标时，我更倾向于搬回去和父母一起住。”

房产中介McGrath Leichhardt的Emanuel Comino说，婴儿潮一代越来越多地把成年子女继续回家一起居住作为不换小房（downsize）的理由。他说：“这当然是他们正在考虑的事情。我和一位正在这么做的客户聊过，他们正在考虑downsize，但在他们最后一个留在家里的子女找到房子或决定搬家之前，他们不会这么做。”

对于首次购房者Claire Walker来说，回到Strathfield父母的家后，她就可以更早地在Dulwich Hill购买自己的房子。“两年前，一套两居室的公寓可能不是我想买的第一套房子。但我想这就是我们只能考虑的牌了。没有父母，我们不可能做到这一点。我一直以为我们会有一大块地作为我们的第一所房子，但现在看起来每个人都要去一个更小的地方住。” 虽然Walker的父母考虑过downsize，但他们很满意目前的状况。当Walker一家回来居住时，他们可以给他们的孩子和孙子有地方住。

OH Property Group的首席买家代理Henny Stier说，托儿费用（Cost of Childcare）是许多婴儿潮一代保留家庭住房的另一个原因。Stier女士表示：“由于托儿费用如此昂贵，很多人都要照顾孙子孙女，所以祖父母确实需要后院和备用卧室。”

Nicole and Ashley Reed have moved into their own flat.CREDIT:STEVEN SIEWERT

Rebecca Bissett在Epping有一处房产，但她去年仍然选择与丈夫和三个孩子一起搬到Hunters Hill的父母家，因为他们需要买更好的住房。Bissett女士说：“我父母没有租房子，而是自己拥有一个非常大的房子，我们想搬进去和他们一起住。我们自己希望升级自己在Epping的房子，在Putney和Concord地区找更好的。

正在改变的区

Changing suburbs

1946年至1961年间出生的婴儿潮一代的退休，正在重塑悉尼许多区的人口结构。在北岸和东区 - 这两个与中央商务区CBD衔接得很好、舒适性很高的地区 - 工作人口的数量停滞不前。在截至2021年4月的过去两年中，北岸地区统计的总就业人数下降了1.3万人。同期，悉尼东区的就业人数减少了5000人。

Rawnsley说：“这表明，就业人数的下降更多是由人口结构变化造成的，比如婴儿潮一代离开了劳动力市场（退休），而不是经济因素。”

相比之下，尽管受到去年经济衰退的影响，但在截至2019年4月的过去两年中，距离CBD更远、年龄更年轻的悉尼许多地区的就业出现了稳定增长。这包括Parramatta（+8000）、Sutherland（+5600）、悉尼外西区Outer Western Surburbs（+4000）和 Blacktown（+3300）。

根据Torrens University公共卫生信息发展系的数据，现在居住在悉尼北岸和东区的65岁以上老人的比例远远高于全市的平均水平。

不同的退休

A different retirement

Terry Rawnsley表示，悉尼退休人员的生活方式偏好已经发生了变化。他说：“过去几代人，当人们到了退休年龄时，他们会考虑搬到沿海地区或退休社区养老公寓（retirement village)，当这种情况发生时，就为新人们年轻人们提供了独立屋。”

Claire Walker with partner Hugh and her parents outside their family homeCREDIT:STEVEN SAPHORE

“当然，仍有一些人会这样做，但在目前的婴儿潮一代中，更多的人似乎会留在原地，因为这里提供的生活方式，比如咖啡馆和其他便利设施。他们似乎比之前的几代人更倾向于城市生活方式。”

Rebecca Bissett说，她的父母已经退休了，他们没有缩减开支的打算，因为他们喜欢自己的空间和社区邻里环境。她说：“他们身体很好。自己也很年轻，60多岁了，他们住在一个不错的区。他们不想搬家，“我不会设想他们会把房子卖掉。现在的房子是他们自己建的。这是他们梦想中的家。”

The Agency North的Catherine Murphy表示，一些房东也害怕变化。

“当人们在他们的社区和家里呆了很长时间，就会担心接下来会发生什么？（downsize）之后情况会更好吗？当我谈到卖房子时，他们会问：‘但我要去哪里呢？我不想和别人共用一堵墙（指公寓居住），我不想支付物业管理费（住独立屋不需要付物业管理费，而居住公寓需要）’。” 她补充说道，物业管理费是一大片有downsize意向房东们的一大争论焦点。

年长的澳大利亚人在就业市场上停留的时间也更长。社会研究员Mark McCrindle说：“对很多人来说，退休是从空巢家庭转变的诱因，但这一转变被推迟了，因为在知识经济时代，老年人可以在很老的时候继续工作。”

悉尼城区内的高质量医疗服务是有吸引力的，而且在家庭downsize方面也有许多障碍。

Grattan Institute最近发布的一份关于住房负担能力的报告得出结论，未能在成熟的区建造更多中密度住宅，意味着老年人在当地缺乏downsize意向的选择。

Atlas Northern Districts地区的Kathleen Synnott说，由于缺少当地较小的替代住房，许多区的婴儿潮一代不得不在那里住得更久。她说，downsize的人在购买联排别墅（townhouse）和排屋（villa）方面面临来自包括首次购房者在内的年轻买家的激烈竞争。

Kathleen Synnott表示：“我看到人们坚守(自己的房子)的原因是，在他们心目中，没有一个绝佳的选择。。。（搬家的）动机不够好。改一个区住和换房对他们来说很困难。”

Dana Reed and her husband Rodney at their inner west house with their daughters Nicole and Ashley, who have moved out.CREDIT:STEVEN SIEWERT

税收和福利政策也不鼓励空巢老人搬家。由于自住房（primary residence）不包括在政府年龄养老金（age pension）收入门槛测试（means test）中，退休老人们如果把自住房downsize（多出来现金资产），可能会失去部分或全部政府的养老金。

另一个抑制因素是对购买小房子时征收的印花税（stamp duty）。新南威尔士州政府提议用每年征收的土地税（land tax）来取代印花税（stamp duty），目的是减少对搬家的阻碍，尽管这一改变尚未实施。

一个横跨悉尼全市的挑战

A city-wide challenge

悉尼的住房不匹配已经产生了深远的影响。Rawnsley说：“从城市规划的角度来看，这是一个真正的挑战。”

“空巢老人”继续留在其原本自住房的趋势限制了位置优越的家庭住房的供应，这反过来又给上市房产的价格带来了上行压力。这是导致悉尼高房价的众多因素之一。CoreLogic公司上周发布的数据显示，悉尼独立屋（House）房价中值上月上涨了3.5%，达到创纪录的118.6万澳元，创下上世纪80年代末以来的最大月度涨幅之一。

当正值壮年的打工人被迫在远离工作中心的地方居住时，这给超负荷的交通网络以及包括学校和医院在内的其他社会基本服务带来了额外的压力。如果更多的打工人被困在长时间的通勤中，这将增加交通拥堵的经济和个人成本。

Rawnsley警告说，将年轻打工人排除在合适的、位置良好的住房选择之外，会阻碍劳动力的参与度，从而拖累经济。它甚至可能降低生育率。

Rawnsley说：“当人们被挤到城市边缘的房子里时，他们可能会说‘实际上我离工作选择太远了，我不会做那么多工作’ - 这种情况对育龄妇女来说尤其如此。所以人们就退出了劳动力大军。” 或者，如果有工作的夫妇选择在靠近他们工作的地方居住，住在一个更便宜的小房子里，这可能意味着他们会少生孩子。

随着人口老龄化，悉尼需要找到更好的方法来满足年轻家庭的住房需求。