解封之后，房价的上涨之路还能走多远？

上周是在今年迄今为止，拍卖市场迎来的第二繁忙的周末。在数月的封锁解除及借贷成本上涨的预期下，有近五分之四的拍卖房产成功售出。

根据CoreLogic周日公布的数据显示，由东海岸各城市主导的全澳拍卖市场反馈了78.9%的初步清空率。上周共有3524场预定拍卖，是自复活节前截至3月28日的那一周（3840场）之后最繁忙的一个周末。被压抑的需求，与在借贷成本上升及对贷款的宏观审慎政策限制收紧前买入房产的希望共同刺激了市场。在此前一周，全澳举行拍卖的房产数量为3019套。

房源数量上涨，但需求仍在

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表示：“我怀疑，现金利率或固定利率上升的预期，及偿债能力评估缓冲率的提高，共同导致了市场活动的飞跃。”

“但由于同样的原因，我们也会看到交易水平的增加。两个最大的城市已经解封了，而在封锁期间，墨尔本很多活动都被禁止。”

在墨尔本，由于拍卖和房产参观活动限制的大幅放松，曾无法展示甚至拍摄待售物业的业主抓住了机会，推动了挂牌房源总量的上升。

尽管取消了旅行限制，且由于周二的Melbourne Cup，有许多人都拥有了一个非官方的长周末，但还是有足够多的购房者推高了成交价。

在高端市场Toorak，一套指导价区间为340万至374万澳元的三室半独立屋在上周六以438万澳元的价格售出。Kay & Burton的房产中介Darren Lewenberg表示，位于36 Canberra Road的这处房产的买家是一户年轻家庭。

“共有九组买家注册参加了拍卖，有升级住房的家庭，也有投资者和精简住房人士。”“当400万澳元的保留价被打破后，拍场中仅剩了四组买家。”

在悉尼下北的Crows Nest，一栋四居室住宅以372万澳元的价格在上周六成交，超出保留价22万澳元。

Belle Property Cammeray的房产中介Chris Davies透露，这套位于99 Ernest Street的房产共吸引了5组注册买家。

“对Crows Nest的房产需求非常高，这里有新建的轻轨站，社区氛围也很好。”“来自悉尼各地的买家都想在这里置业。”

首府城市的整体初步清空率略低于前一周的81%，至78.9%。

上周，悉尼（1144套）及墨尔本（1739套）的拍卖房产数量是今年以来第二高企的。

两座城市的初步清空率都低于前一周，悉尼从80.0%降至79.3%，墨尔本77.4%的清空率也较此前的80.1%更低。

墨尔本的买家中介David Morrell表示，购房者们仍然很焦虑。“人们想在圣诞节前竭尽全力。”Morrell表示：“这使得房价进一步提高。”

房价的上涨将何时见顶？

Domain于上周四发布的最新房价报告表明，悉尼的独立屋中位价在第三季度已经接近150万澳元，而就这个预算而言，房产所处的位置不会离CBD很近。

墨尔本的房价中值达到了接近104万澳元的高点，而堪培拉也升至107万澳元。澳大利亚首府城市的平均房价已接近100万澳元。那么，房价的上涨还会走多远？

尽管秋季出现的疯狂出价现象似乎已经减弱，但并不意味着人们可以买到便宜的房子——因为房价似乎还会进一步上涨。

上涨的速度是关键所在。在今年早些时候，由于买家希望利用低利率借更多的钱，来买下他们第一套房产或升级住房，房价以飞速上涨。

拍场上屡屡出现的大额预算推动了房价的飙升，也让落拍者瞠目结舌。而利率不可能再低，这意味着借贷能力不会迎来类似的又一次提振。

事实上，银行监管机构近期已经出台相关政策，降低了购房者的最大借贷能力。

但由于买家的数量多于售房业主，预计目前的房价还会继续上升，只是上涨的速度不同，每套房屋的涨幅也会存在差异。

换言之，澳大利亚已经度过了房价上涨的速度的峰值，但尚未达到房价的最高点。

负担能力使增速放缓

Westpac的高级经济学家Matthew Hassan表示，该行预计房价将在2022年上涨8%。

这与过去的12个月的涨势形成了鲜明的对比。

Domain的数据显示，在截至9月份的一年里，悉尼的独立屋价格上涨了30.4%，公寓价格上涨了9.5%；

而即使是世界上封锁时间最久的城市墨尔本，其独立屋价值也上涨了16.8%，单元房上涨了6.1%。

较小城市的独立屋价格呈螺旋式上升，堪培拉和霍巴特分别上涨32.4%和31.9%。

Hassan表示：“在今年第一季度，房价绝对是狂飙式上涨，而且是全面攀升。”

“这几乎不可能持续下去。”

他指出，房价越来越高，负担能力已逐渐成为一个问题。

然而，房价的上涨还没有结束。如果房价达到顶点，Hassan认为在消费者信心调查的价格预期中将会出现下滑，但这并没有发生。

另一个警告信号是清空率将会跌至50%左右，且会有大量房产撤回拍卖。但近期80%左右的清空率离这一水平无疑还有“100万英里那么远”。

CBA经济学家Gareth Aird补充称，新房贷数量的下降，也是房价见顶的信号之一。不过，该现象同样没有出现。

他认为，尽管房价增速已经度过了峰值，但其增长仍然强劲，足以让监管机构感到担忧。

CBA预计，房价将在明年上涨7%。同时，Aird表示，在他看来，银行监管机构不太可能试图压低房价，或者提升现有借款者的利率。

“相对于收入而言，房价越高，负担能力就越受限。”

“要想使房价见顶并放缓，通常来说需要一个熔断机制，那就是利率。但我们不认为澳联储将在明年升息。”

市场已经出现放缓的迹象，购房者和卖家开始发现优质房产和其他物业之间的区别。

在繁荣时期，购房者由于害怕错过，会为在吵闹的主街上或有结构问题的房产支付大笔金钱。但现在，这种现象已经不多见了。

“适宜大部分人的优质房产依然非常非常抢手，”PK Property的主管Peter Kelaher表示。“但C级物业的情况就没那么好了。”

这位悉尼的买家中介表示，现在，在封锁数周后，人们开始预订假期安排，开始自己的生活，而不是专注于购买新房。

他表示：“市场的紧迫感已经消散了。”