工业用地供应紧缩，投机性工业开发项目获得丰厚回报

投机性工业开发项目为墨尔本北部的Dexus、Logos和Frasers等主要所有人带来了巨大的红利，使他们能够更快地推进项目，并在火热的市场中收取更高的租金。

这三个行业的领导者都从先建后租的策略中受益，而Dexus则最近在该地区的一个投机性开发项目上签下了一份收益颇丰的租约。

Dexus将其在Mickleham的Merrifield商业区按规格建造的21,385平方米的分销设施在实际完工前租给了RMA汽车。

它以2325万澳元的价格从Merrifield的所有者MAB公司手中买下了这块有开发许可的土地——AFR在上个月的Street Talk栏目报道了该公司正在出售——并开始建造一个没有固定租户的“通用”物流中心。

（图片来源：AFR网站）

与同事Joe Brzezek一起谈判租约的CBRE代理人Daniel Eramo说，Logos在开发附近位于Epping 415 Cooper St占地46,000平方米的工业资产时也成功地采用了这一策略。

Logos在2020年中期从Time & Place公司收购了该地产，在建筑完工前就获得了六个租约中的五个。

而在马路对面的410 Cooper St，Frasers Property公司也受益于这种做法，开始建造三座总面积近40,000平方米的工业建筑，并在完工前全部租出。

Eramo先生说，快速增长的企业对租户的需求非常迫切，尤其是在分销领域，而且缺乏可用的现代库存，这也是该战略的基础，确保每个地产有充足的竞争力，使业主能够收取更高的租金

在未来几年，随着主要市场工业用地的短缺，这种情况将再次出现。

CBRE维多利亚州工业和物流总监James Jorgensen说，“占用者需求的增加和机构对工业和物流地产的需求，导致墨尔本的划定土地供应远远早于预期”。

“这就通过租金和支出给占用成本带来了上升的压力，这可能很快导致占用者的负担能力成为一个严重的问题”。

“地方议会和政府面临着越来越大的压力，需要积极主动地进行规划控制，并开始考虑重新规划，以解决日益增长的供应问题”。

CBRE的工业和物流研究主管Sass J-Baleh预测，墨尔本的整体工业空置率——目前为1.3%——至少在未来两年内会保持压缩。

“市场继续受益于强劲的人口增长、相对高效的基础设施网络以及该市与悉尼和布里斯班相比具有竞争力的租金和成本差异”。

“这将使空置率保持在2%以下，土地价值将在未来两年内继续以两位数的增长速度升值”。

J-Baleh女士说，墨尔本东南部的供应短缺尤为严重，那里“只有140公顷的工业用地”被确定为未来三年的开发用地。

“这仅仅是墨尔本未开发土地供应总量的2%，因此，我们预测最强劲的租金增长将出现在东南区，在2022年至2026年期间平均为4.6%”。

她说，电子商务渗透率的快速增长——以及相关的包装、物流和交付支持需求的上升——将转化为到2025年对工业空间的额外年度总需求，即160,000平方米。

“从历史上看，自2010年以来，每年向墨尔本市场交付的货物平均为527,600件。因此，为了满足电子商务的增长，新的供应量将需要提高30%左右”。

（John）