“双城故事”：对购房者而言，目前悉尼那些最安全与最危险的市场

悉尼房地产市场正在显现出两股速度不一的发展态势。那些交通便利，房产大而优质的城区表现强劲，而同时其他地区的房市却在暴跌。

Finder.com.au一项新的分析显示了在当前的低迷时期，对悉尼的购房者和投资者来说，最安全以及风险最高的城区。

较低密度的内城和中环地区预计将是市场中的佼佼者。

而据预测，Parramatta地区以及Wolli Creek和Olympic Park等高层建筑聚集地将是受市场变化影响最严重的地区，并可能出现更大幅度的价格下跌。

在疫情之前，新南威尔士州的投资者活动自2017年以来一直在下降。当COVID-19袭来时，投资房贷款继续下滑，但随后攀升到了新的纪录高点。

2021年11月，新投资者住房贷款价值达到49亿澳元的历史新高，比上年增长83%。

数据还显示，投资者开始从自住业主那里获得更多市场份额。2021年1月，投资者贷款占所有住房贷款的24%，但现在这一数字已增至37%。

本月早些时候，澳洲央行做出了一项具有里程碑意义的决定，将现金利率大幅上调0.5%，而多数银行也已经将这一上调幅度转嫁给了贷款持有人。

经济学家和银行都警告称，预计今年剩余时间中还会有更多次的加息，这将在房价已经下跌之际打压购房者需求。

Finder住房贷款专家Richard Whitten表示：“利率在上升，这已经对借款人造成了相当严重的打击。”

“对投资者来说也是如此。随着借贷成本上升，房地产价格几乎肯定会下跌，”他补充道。

“悉尼受到的冲击可能比其他城市更大，原因很简单，没有其他任何城市在这么长时间内看到如此高的房价涨幅。”

“悉尼的房价还有更大的下跌空间。”

“值得注意的是，出于同样的原因，更昂贵、更有价值的房产可能受到的影响更大。”

“但如果利率保持在高位，悉尼市场降温，这可能会让一些投资者受益。拥有稳定收入和现有物业财富的投资者，将会做出最优的投资选择。”

“但不那么谨慎，且过度扩张的投资者可能会发现，当他们的投资价值下降时，他们可能很难还清昂贵的贷款。”

CBA上周五预测，未来两年悉尼房价将平均下跌18%。

根据模拟了近期的销售模式、收入变化、建筑审批、买家需求等的Finder.com.au投资指数显示，这种市场氛围预计会对整个城市产生不同的影响。

研究显示，下北的飞地Cammeray、内城南部的Redfern和上北的Wahroonga将是房市降温时期最具弹性的城区。

这些地区往往对购房者具有普遍的吸引力，因为它们靠近CBD和交通枢纽，有不错的学校，而且缺乏待出售的住房。

它们还更有可能吸引收入较高的购房者，这些人不会受到加息的影响，可以继续支付与置业相关的高昂成本。

类似的情况也出现在Narraweena和Davidson等北海滩地区，以及Rozell、 Erskineville以及Earlwood等内西区，这些地区的表现也被认为将优于市场其他部分。

根据Finder的物业投资指数显示，单元房潜在表现最佳的城区是Waverton、Narraweena以及Davidson。

房价下跌风险较高的城区，往往是那些公寓供过于求的高层建筑聚集地。

它们包括机场附近的Wolli Creek、Olympic Park和Greater Parramatta的部分城区，如Mays Hill、Harris Park以及Rosehill。

该指数显示，城市外围地区的大部分住宅，通常都是位于相当大的地块上的大型房产。相较于此，这些地区的小型公寓的表现也被认为不甚理想。

Finder.com.au消费者研究主管Graham Cooke表示，那些更有弹性的地区在市场低迷时期的一个共同特点是，房价会逐步上涨。

他认为：“房价在很短的时间内突然增加可能是一件坏事，因为它并不总是可持续的。”

“最好的市场通常会获得持续增长……这往往是因为它们位于市中心或交通便捷。”

Cooke表示，预计那些表现最好的城区房价在短期内也不太可能出现大幅上涨，因为买家需求总体上是下降的。

他认为，表现最好的城区房产更有可能保值，而不是升值。

PropTrack数据显示，5月份悉尼房产中位价下跌0.29%，为连续第二个月下跌，是首府城市中跌幅最大的。

房价在此前飙升之后，于2021年底停止增长。房产价格在一年中上涨了近25%，是近150年来第三高的年度涨幅。

买家中介Michelle May表示，房地产市场能否继续吸引买家的大笔支出，一个关键决定因素是供需关系。

她认为：“在最好的学区、靠近便利设施、靠近公共交通设施、不需要翻修的地方，待售的优质家庭住宅十分短缺。”

“它们也是每个人都想拥有的房产，竞争更激烈，通常售价高于预期。

“如果你正在一栋大楼里买一套单元房，而通常会有三到四套房产与之类似。那么买家没有理由支付更高的价格。”

Rozelle的居民Jane Calvert-Hasan正在出售自己已经居住了17年的房子。她表示，她所在的城区被认为是更有弹性的市场之一，而这并不奇怪，因为她认识一些人，他们为进入这个城区已经等待了很多年。

“他们真的很想来这里，他们的出价也总是比别人高，”她表示。

McGrath的当地房产经纪人Cindy Kennedy表示，该地区不断改善的基础设施，包括新的铁路线路和WestConnex，确保了对物业的长期需求。

“有些买家已经在这里找房找了两年了，他们还在继续，”她表示。

“市场已经走软，但每个周末仍有20人或更多的人来我们这里看房。”