全球房市风险排行榜出炉，澳洲高居第四！我们能躲开这场风暴吗？

一项新的排名显示，在过去两年房价飙升之后，澳大利亚已经成为全球房地产风险最大的国家之一，目前的状况比全球金融危机之前更糟糕。

然而事实是这样的吗？我们又是否能躲过这场风暴？

澳洲房市风险全球第四

=Bloomberg Economics最新分析显示，19个经合组织（OECD）国家的总体房价租金比和房价收入比高于2008年金融危机前的水平，这表明房价已经偏离基本面。其中，澳洲在发达国家房地产市场风险排名中位列第四。只有新西兰、捷克和匈牙利的房地产市场风险高于澳洲。

分析发现，澳洲市场在房价租金比、房价收入比和实际房价增长等关键因素方面表现很糟。这表明，澳洲已是世界上泡沫最严重的房地产市场之一，尤其容易受到价格下跌的影响。

Bloomberg强调，虽然排名不佳，并不意味着一定会发生房地产危机。但随着澳联储（RBA）加息以及抵押贷款偿还额度的提高，排名仍反映出“明显弱点”。

Bloomberg还表示：“这对于已处于放缓状态、有陷入衰退危险的全球经济来说又是一个负担。房价下跌侵蚀了家庭财富，削弱了消费者信心，并可能抑制未来发展。”

风暴将至？

今年，随着经济复苏，利率上升，房地产市场的确开始放缓。

5月份，全澳房价下跌0.1%，是自2020年9月以来的首次月度下降。专家警告称，未来18个月里，澳洲各地房价可能会大幅下降20%。

不过，我们需要在过去两年房价创纪录飙升的背景下考虑最近的价格下跌。

被忽视的背景

PropTrack高级经济学家Eleanor Creagh表示，“过去两年是一个非同寻常的时期，价格以150年来的第三高速度上涨。即使房价进一步下跌，负资产的房主比例也只会增加很小一部分，因为有这么多借款人，而且坐拥大量资产。”

以悉尼为例，房价可能已经开始下跌，但需要创纪录的价格下跌才能抹去房主在过去两年中获得的资产收益。

6月发布的PropTrack数据显示，悉尼房价仍比2020年4月新冠疫情初期高出32.6%。此外，2022年3月是最近的一个高峰，而今年4月和5月，悉尼的房价降幅不到1%。

2020年和2021年的惊人价格上涨意味着，即使房价下降到一些银行预测的水平，仍可能远高于疫情初期的水平。

PropertyBuyer董事、房地产买家代理协会(Real Estate Buyers Agents Association)前主席Rich Harvey则指出，房价可能在短期内剧烈波动，但从长期来看，总体轨迹是上升。

被低估的经济环境

PRD房地产公司首席经济学家Diaswati Mardiasmo博士说，即使房地产价格与收入相比很高，但现在工资已经开始上涨。

她说，这份排名没有考虑到随着边境重新开放，移民回升带来的需求上升，也没有考虑到最近联邦和新南威尔士州预算中的首次置业者援助。

此外，价格也将取决于新住房的供应。而目前，建筑热潮导致的材料和劳动力短缺仍然存在。

她说：“澳大利亚央行提高现金利率的唯一原因是，他们认为经济足够强大，能够承受这一切。”

被高估的风险

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver博士说：“疫情引发了大规模的房地产繁荣，不仅在澳大利亚，而且在全球范围内。我们看到的超低利率支撑了更高的房地产价格，现在正在逆转。”

利率上升、房价与收入和租金比较高并不意味着一定会发生价格暴跌的危机，除非有银行不批住房贷款或失业率增加等触发因素。

西太平洋银行高级经济学家Matthew Hassan说，利率上升会影响大多数，甚至是所有的购房者，但在表中没有体现出来。他补充说，信贷增长一直在持续，成熟的业主一直在提前偿还他们的抵押贷款。

Oliver认为，如果将房地产价格与租金相比较，并根据通货膨胀进行调整，房地产价格被高估了约35%，如果将价格与长期趋势相比较，则被高估了25%。不过他强调，房价不会有如此程度的下跌。

他的基本预测是，全国房价将下跌10%至15%，悉尼和墨尔本的房价将下跌更多，全国房价下跌的风险可能高达15%至20%。

这将比2017年至2019年的下滑幅度更大，但比房产价格与租金的简单比较可能表明的要小。

结 语

说“澳大利亚地产泡沫恐将破裂”未免太过消极。西太平洋银行高级经济学家Matthew Hassan也曾打趣地说道："这是一个有趣的旧泡沫，持续了十年。”

因此我们得出的结论是，澳大利亚住房市场正处于修正阶段。即使房价如一些银行预测的下跌20%，仍有可能远远高于疫情初期的水平。这场所谓的风暴，估计轮还不到我们来承受。