名单公布！墨尔本大量房产亏本出售，单元房市场前景不容乐观（组图）

《时代报》3月27日报道称，2023年最后三个月，墨尔本市议会辖区40.7%的房产销售出现亏损，远超城市其他任何地方。

CoreLogic周三发布的《盈利与亏损》报告显示，墨尔本市议会辖区在亏本销售比例方面领先，包括CBD、Carlton、East Melbourne和Kensington，其次是Stonnington（27%）、Port Phillip（21.3%）和Yarra议会（19.3%）。

总体而言，房产卖家盈利的可能性大于亏损，而且他们的前景也在不断改善。全澳范围内，94%的销售在第四季度实现盈利，比三个月前的93.6%有所提高。与此同时，墨尔本91.1%的销售实现了盈利，与前一个季度持平。

CoreLogic研究总监Tim Lawless表示，房地产市场只经历了短暂而急剧的下滑，没有出现盈利销售减少的长期时期。

他说，本季度的结果反映了去年大部分时间房产价值上涨。“大多数重新出售房屋的人都是在疫情期间持有了房产，甚至更久。”

房地产利润机会最低的墨尔本地方政府辖区（图片来源：《时代报》）

Lawless表示，不断上升的利率和生活成本将使借款人更难偿还住房贷款，抵押贷款拖欠率开始上升，但仍处于非常低的水平，低于疫情之前。

“大多数借款人的资产净值都是正数，如果他们需要出售房屋，可能会主动出售，而且出售的价格会高于他们所支付的价格。我们发现投资者更愿意在转售时蒙受损失，原因很简单，因为这样可以消除决策中的情绪因素。”

Lawless表示，许多亏损销售率较高的地区是高密度、高供应量的社区。例如，在墨尔本市议会区域，只有56%的单元房再销售盈利。

“这种较高比例的亏损销售非常偏向于单元房领域。墨尔本CBD是澳洲密度最高的环境之一。这个地区密度迅速增加，新供应很多，但墨尔本的单元房市场在疫情期间出现了相当疲软的状况。”

（图片来源：《时代报》）

AMP首席经济学家Shane Oliver表示，他预计亏损销售比例最高的地区将是以单元房为主的城区。“独栋屋占主导地位的地区，亏损情况较少。”

单元房价格增长较低将减少业主获利的机会。Oliver说：“独栋屋明显处于盈利状态，而单元房则较少。人们似乎更倾向于独栋屋而非单元房，这这种趋势仍在继续。”

Property Bureau买家代理Alastair Mairs表示，单元房为主的城区亏损销售比例较高，可能是因为投资者正在抛售负收益的房产。

“前几天，我们试图处理Clifton Hill的一处房产。业主拥有3处维多利亚时代和爱德华时代的排屋投资房产。他80多岁了，没有收入，所以他不得不出售一处房产来支付其他两处的土地税。租金在上涨，但仍无法抵消。”

（图片来源：《时代报》）

资本增长前景不佳也导致投资者套现。Mairs说：“从长远来看也是如此。5年内能让我赚钱吗？我们该怎么办？”

“我们继续每年投入3万澳元维持项目？还是减少损失？这是一剂难以下咽的苦药，但事实就是如此。人们将资金投入到独栋屋中，但房地产之外还有其他选择。”

Wakelin Property Advisory主管Jarrod McCabe表示：“许多中介表示，他们出手了许多投资者的房产，但并不是在卖给投资者。”

Oliver表示，在像Melton（3.3%）和Werribee（3.1%）抵押贷款带地区的亏损销售比例较低令人惊讶，但这可能是因为最近高比例时期失业率保持较低。

“我怀疑这是因为我们没有经历严重的经济衰退。人们必须削减非必要开支，但他们削减了储蓄缓冲，并且能够获得多份工作。”

Oliver表示，单元房的资本增长前景不容乐观。“如果投资者能坚持10年，他们可能会事。短期风险在于，当你现在买入时，必须做好以负现金流运营投资的准备。”

（Jo）