房产投资常见陷阱！看完这些惨痛教训，再决定你要不要“上车”（组图）

在追求财富增长和资产积累的道路上，房产投资一直被视为一种稳健的资产类别。

然而，房产投资的风险同样不容忽视。许多投资者由于经验不足或策略错误，不仅未能实现盈利，反而遭受重大损失。

在房产投资领域，“知己知彼”是走向成功的关键一环。通过了解房产投资失败的典型案例，我们可以有效避免重复他人的错误，从而为自己的投资决策铺平道路。

常见失误一

高买低卖

股市和基金大涨的时候往往迎来新一波开户朝，房地产市场的繁荣往往吸引大量首次投资者加入，希望能够趁势“上车”。

不幸的是，这正是许多新楼盘和别墅项目的销售人员借机高价推销的时机。

他们通过线上社交媒体和线下讲座和私人约谈的方式，鼓动新投资者以高价购买成熟投资者开发出来的新项目。

他们常说：“看看二手公寓的价格，新房并没有贵多少；”

“看看盖了几年的土地别墅的交易价格，全新建造的价格没贵多少，很划算！” 以此诱导投资者以高价入市。

主攻不成熟的投资者的买家代理机构也会利用市场上涨趋势，怂恿客户追高买入，未能为客户争取到具有安全边际的价格，鼓吹着再不买就不是现在这个价格，再不买就把房源给到其他客户。

他们常说：“你看这个地区去年买入是多少钱，现在已经涨到多少了！”

等到一个地区的市场热度一过，无论是营销机构还是买家代理机构，都有可能转移阵地，改为重点推崇其他正在上涨的地区。

遗留下来的是在高位入场的普通投资者，他们买的物业真的成为了不动产——短期内既卖不动，也无法通过重新估值而套现。

我看到太多的投资者10年前高位购入的物业，买入后就开始下跌，到现在还没涨回到买入价的水平，一气之下割肉离场了……

股民不要责怪券商，基民不要责怪理财顾问，房产投资者不要责怪销售中介和买家代理，投资者自己内心“害怕失去”的恐惧和“赶上末班车”一夜暴富的贪婪，才是自己投资操作失误的根本原因。

投资技能是需要修炼才能提高的，特别是心态的调整。

常见失误二

贷款诱惑

你听说过这么个说法吗？——“既然银行能提供贷款，说明银行也认可这是个好投资”！

投资者群体中，有些人在一般情况下是无法获得普通的房贷的。例如，他们可能在澳洲没有真实的工作或生意收入，可能自住房或其他投资房的房贷已经占满额度，可能还没有永居身份……

有一天，一位销售中介或买家代理，联合一位贷款经纪，说有一个方案可以让投资者贷款买特定的物业，只需要付点手续费、补点税就可以了……

有些投资者因为长期受困于贷款瓶颈，终有一天遇见解决方案，往往忽视投资标的的买入价格、增值潜力、现金流潜力等因素。他们拿到的贷款产品可能附带高申请费、高风险费、高月费和高利率。

他们天真地以为将来某一天可以轻易转贷到利率低的银行，殊不知自己在将来一段时间内可能还是无法达到费率亲民的银行的贷款条件，或者是所投的房产贬值了，导致高房贷开支和房屋贬值的“双煞”。

银行可以贷款，并不等于贷款所购买的投资物会帮助你赚钱！

当你看到市场上不少物业被标记为抵押物拍卖的时候，你就知道那些物业的现金流不行，增值也不行。

在走到被银行强迫出售的那一步，业主很可能已经尝试多种方式解决问题，包括自行出售或者出租房屋，但问题无法解决。

常见失误三

糊涂账

如果100万澳元买入一套房，首付20%，贷款80%，后来200万澳元卖出了，究竟是不是真的赚了100万澳元？

如果100万澳元买入一套房，听说那个地区每年房价每年涨8%，那么同一套房子在10年后是不是应该就可以以200万澳元卖出？

持有房产过程中的持续资金投入，包括利息开支、房屋维修维护、多年后出售前的翻修，是很多人所忽视的，特别是以个人名义购入的物业，房屋的开支与个人的其他收入混在一起，甚至还能退点税，那么这些持续的投入可能就让人不那么明显地感觉到，最终导致一盘糊涂账。

让我告诉你们几个真相：

（1） 假如贷款80万澳元，按7%的利率本息同还30年，其持续的现金投入高达192万澳元，其中利息占112万澳元。

（2） 区域整体房价上涨并不等于同一套房子的价值有同等幅度的上涨，实际上同一套房子在一个区域里的价格相对位置呈持续下降的趋势。

即假如买入的时候是该地区最贵的20%的物业，那么同一套物业在不做任何维护与升级的情况下，不进则退，它可能会逐渐跌到该区域30%、40%甚至50%以下的价格水平。

（3） 维护成本与翻新成本也在逐年上升，以前2万澳元能做到的装修活儿，现在可能要4万澳元，将来可能要8万澳元。

也就是说，要达到理想中的房产价值翻倍，你需要不断往房产里面持续投入，而且持续投入的单价也在逐年上升。

就正如，一个地区的工资收入水平在上升，但是这个工人要衣食住行消费才能持续干活获得收入，而要维持或者提升这个人的工资收入水平还要持续地花钱学习获得晋升的机会。

又比如一个人的容貌也会不断地衰老，要延迟这个过程，需要不断补充营养，充分休息好，美容护肤，这些工序都代表着持续的成本投入。

房产也一样的道理，大多数普通投资者没有对未来的持续投入及其机会成本有全面的认识，从而用非常简单的加减模式预估收益，最终往往让自己失望。

房产虽然长期来说会上涨，但短期内则有涨有跌。

在下跌行情内配上几个意料之外的维修事件（例如热水器坏了、空调坏了、墙面裂了、屋顶漏水了等等），一气之下动起出售的念头，于是在销售中介的猛烈言辞攻势下，产生了担心延迟出售可能亏损更严重的想法，于是整个投资最终则可能以亏损告终。

结语

在房产投资领域，了解失败的原因是成功的关键一环。我们探讨了高买低卖、贷款的诱惑和糊涂账等三个常见的陷阱。

学习这些失败的案例并不是表达悲观的态度，而是为了获得更全面的市场认识。

这种全面的认识可以帮助我们在学习如何获得投资收益时保持头脑清晰，避免在决策时鲁莽行事。

正是通过这种方法，投资者可以在充满变数的房产市场中，做出更加审慎和明智的决策。

因此，每位投资者在投入房产市场前，都应该花时间理解这些潜在的风险点，以此作为建立成功投资策略的基础。

这样的准备工作，将使您在房产投资的道路上更加稳健地前行，有效地规避风险，实现财务增长的目标。